Bodrum'da Rayiç bedel krizi !

Dar gelirli vatandaşlardan emeklilere, miras yoluyla taşınmaz sahibi olanlardan kırsalda yaşayan köylülere kadar geniş bir kesim, bu ani artışların yarattığı mali yük altında eziliyor. Çözüm arayışında olan mülk sahipleri ise çareyi yargı yoluna başvurmakta buluyor.

“Benim suçum mirasçı olmak mı?”

Bodrum Belediyesi’nin Ağustos ayı Meclis Toplantısı’nda söz alan Ümran Tunçay Özdemir, yaşadığı mağduriyeti şu sözlerle dile getirdi:

“Denize 3 km mesafede, 11 dönümlük makilik-fundalık bir arazinin 1/8’ine sahibim. Bu arazi bana dedemden miras kaldı. Rayiç bedelim tam 16 katına çıktı. Arsanın pay ortağı olarak ödeyeceğim vergi 350.000 TL’nin üzerine çıktı. Araziden bir kuruş gelir elde etmiyoruz. Bodrum’un sahilinde ticari faaliyetlerin döndüğü işletmelerin bulunduğu mülklerde 15.000 TL rayiç bedeli yok. Benim suçum mirasçı olmak mı?”

Bu örnek, Bodrum’da kıyıdaki yüksek gelir getiren işletmelerle makilik-fundalık arazilerinin aynı şekilde değerlendirilmesinden doğan adaletsizlik sorununu gözler önüne serdi.

Takdir Komisyonlarının Eleştirilen Uygulaması

Bodrum Emlakçılar Derneği Genel Sekreteri Avni Kozan, rayiç bedellerin belirlenme sürecinde ciddi tutarsızlıklar olduğuna dikkat çekiyor. Kozan’a göre, komisyonların yöntemleri adil değil:

“Takdir komisyonları 9 kişiden oluşuyor; 7’si hükümet organlarından, 2’si belediyelerden atanıyor. Ancak değerleme yapılırken sahil şeridindeki yüksek piyasa değerine sahip taşınmazlarla, kırsaldaki zeytinlik ya da makilik araziler aynı kriterlerle değerlendiriliyor. Bu da kırsalda yaşayan köylü, emekli veya miras yoluyla mülk sahibi olan vatandaş için tam bir kaosa dönüşüyor.”

Kozan ayrıca, geçmiş dönemlerde bedellerin daha makul seviyelerde olduğunu, 2025 yılında yapılan artışların ise benzeri görülmemiş boyutlara ulaştığını belirtiyor.

Vergi Yükü Katlanıyor: Emekli ve Dar Gelirli En Çok Etkilenenler

Yeni rayiç bedeller yalnızca emlak vergisini değil; tapu harçlarını, değerli konut vergisini, veraset ve intikal vergilerini de doğrudan etkiliyor. Özellikle emekliler, kırsal üreticiler ve dar gelirli vatandaşlar için bu durum ciddi bir yük anlamına geliyor.

Bodrum’daki rayiç bedellerdeki en büyük tartışma, bölgesel tutarsızlıklar. Örneğin Gümüşlük’te deniz kıyısındaki gelir getiren otel ve işletmelerin metrekaresi 15.000 TL olarak belirlenirken, aynı bölgede denize 3–5 km uzaklıktaki ve sadece %5 tek kat imarı olan makilik arsaların metrekaresi 40.000 TL’ye çıkarıldı. Yani hiçbir gelir getirmeyen, koruma planı içindeki arsaların değeri, kıyıdaki ticari işletmelerden iki kat daha yüksek belirlendi.

Uzmanlar bu noktada ayrıca hatırlatıyor: Vergi oranları tarım arazilerinde binde 2 iken, arsalarda binde 6 olarak uygulanıyor. Bu nedenle özellikle “arsa statüsündeki makilik-fundalık alanlarda” vatandaşların ödeyeceği emlak vergisi çok daha yüksek olacak.

Kozan, bu noktada barınma hakkını hatırlatıyor:

“Ülkemizde barınma anayasal bir haktır. Ancak bu fahiş artışlar sabit geliri olmayan vatandaşları ciddi bir vergi yükü altına sokuyor. İnsanlar mülklerini elden çıkarmak zorunda kalabilir. Bu nedenle yeni bir düzenlemeye gidilmesi şarttır.”

Yargı Yoluna Başvuru: 7 Eylül Son Gün

Bodrum’da çok sayıda mülk sahibi rayiç bedellere itiraz etmek için vergi mahkemelerine hazırlık yapıyor. Vatandaşların dava açma süresi 7 Eylül 2025 tarihine kadar uzatıldı.

Avni Kozan, bu sürecin vatandaşlar için önemini şöyle özetliyor:

“Bir kişi bile dava açıp mahkemeden olumlu karar alırsa, bu karar aynı rayiç bedellere tabi olan tüm komşular için emsal teşkil eder. Dolayısıyla toplu bir kazanım elde edilebilir. Vatandaşlarımızın mutlaka haklarını aramaları gerekiyor.”

Emlak vergisinin rayiç bedeline itiraz etmek isteyen vatandaşların, dava sürecine girerken mahkeme masraflarını da hesaba katmaları gerekiyor. İdari dava açmanın harç bedeli ortalama 2.700–4.700 TL arasında değişirken, dosyaya göre eklenen bilirkişi ücretleri de önemli bir kalem oluşturuyor. Bazı davalarda bu tutarlar 10.000 TL’ye kadar çıkabiliyor. Ayrıca resmi tarifeye göre 2024–2025 dönemi için avukatlık ücretleri 13.500 TL’den başlayıp 50.000 TL’nin üzerine kadar çıkabiliyor. Davanın kaybedilmesi halinde ise yalnızca kendi masraflarınızı değil, karşı tarafın avukatlık ücretini de ödemeniz gerekiyor. Bu nedenle rayiç bedel davalarına girerken vatandaşların hem mali yükü hem de riskleri dikkatle değerlendirmesi uzmanlarca tavsiye ediliyor.

Kriz mi, Fırsat mı?

Rayiç bedel tartışması yalnızca Bodrum’un değil, Türkiye’nin genel bir sorunu. Devlet, artan rayiç bedeller yoluyla vergi gelirlerini artırmayı hedeflerken, sosyal gerçeklik göz ardı ediliyor. Emeklilerin, kırsal üreticilerin veya miras yoluyla mülk sahibi olmuş dar gelirli vatandaşların bu yükü taşıması mümkün değil.

Bu noktada, rayiç bedel uygulaması bir vergi politikası aracı olmaktan çıkıp adeta bir toplumsal adalet testine dönüşmüş durumda. Eğer bu süreçte gerekli düzenlemeler yapılmazsa, mülk sahipleri yargıya başvurdukça komisyonların kararları sık sık iptal edilecek; bu da hem yargı sistemine yük getirecek hem de toplumda devlete karşı güvensizlik oluşturacaktır.

Öte yandan, bu kriz aynı zamanda bir fırsat da olabilir: Devlet ve yerel yönetimler, rayiç bedel sistemini şeffaf, dengeli ve ekonomik gerçeklere uygun hale getirmek için bu tartışmayı bir başlangıç noktası olarak kullanabilir.

Adaletli Bir Sistem İhtiyacı

Uzmanlar, rayiç bedel artışlarının yalnızca devletin gelir politikaları açısından değil, sosyal adalet ilkeleri açısından da yeniden gözden geçirilmesi gerektiğini vurguluyor.

Farklı ekonomik niteliklere sahip taşınmazların aynı kriterlerle fiyatlandırılması, toplumun kırılgan kesimleri üzerinde haksız bir baskı oluşturuyor. Kırsaldaki üreticiden emekliye kadar pek çok vatandaş, ödeyemeyecekleri vergilerle karşı karşıya bırakılıyor.

Bodrum’da rayiç bedel krizi büyürken, vatandaşlar artan vergiler karşısında çaresiz kalmamak için yargı yoluna başvuruyor. Çözüm ise takdir komisyonlarının yerinde inceleme yaparak gerçekçi, dengeli ve adil değerler belirlemesinden geçiyor.

Eğer bu adımlar atılmazsa, Bodrum’un rayiç bedel tartışması yalnızca yerel bir sorun olmaktan çıkıp, Türkiye’nin dört bir yanında mülk sahiplerinin en temel haklarını tehdit eden bir ulusal kriz haline dönüşebilir.